Ни один из инвестиционных способов, перечисленных выше, при его реализации будет соответствовать инвестиционному условию, предусмотренному статьёй 31 Закона об иностранцах и международной защите (YUKK). Инвестиционные способы, указанные в статье 20 Положения о применении Закона о гражданстве Турции, не ограничиваются перечисленными выше.
На практике инвестиционным направлением, которое особенно часто встречается и составляет основной предмет нашей статьи, является метод инвестирования в недвижимость, урегулированный статьёй 20/2-b Положения о применении Закона о гражданстве Турции.
В соответствии с данным положением лица, которые «приобретают недвижимое имущество с оформленным правом собственности на квартиру (кат собственности) или сервитутом квартиры, либо земельный участок с построенным на нём зданием, стоимостью не менее 400.000 долларов США или эквивалента в иностранной валюте, при условии внесения в реестр недвижимости отметки (обременения) о том, что оно не будет продано в течение трёх лет, либо которые, при условии установления Министерством окружающей среды, урбанизации и изменения климата факта продажи недвижимого имущества с оформленным правом собственности на квартиру или сервитутом квартиры посредством нотариально оформленного договора обязательства продажи, в котором оплачено не менее 400.000 долларов США или эквивалента в иностранной валюте наличными, и при условии внесения в реестр недвижимости отметки о том, что оно не будет передано или аннулировано в течение трёх лет», по определению Министерства считаются выполнившими инвестиционное условие для исключительного приобретения гражданства Турецкой Республики.
Следует отметить, что суммы инвестиций, предусмотренные законодательством, периодически изменяются. В этой связи минимальный порог для инвестиций в недвижимость, установленный статьёй 20/2-b Положения, был пересмотрен до 400.000 долларов США поправкой, опубликованной в Официальном вестнике от 6 января 2022 года. По состоянию на 19.04.2024 сумма в 400.000 долларов США, установленная соответствующей статьёй, продолжает действовать. Тем не менее, не следует забывать, что эта сумма может время от времени изменяться.
Как указано в соответствующем положении, инвестиция в недвижимость, которая должна быть осуществлена, должна составлять не менее 400.000 долларов США по состоянию на 6 января 2022 года. Следовательно, первым условием является превышение суммы инвестиции в недвижимость 400.000 долларов США. Эта сумма может быть достигнута путём приобретения одного или нескольких объектов недвижимости. При покупке одного или нескольких объектов стоимостью выше указанного значения первое условие будет выполнено. Аналогично, данное условие может быть выполнено также путём приобретения права узуфрукта или права собственности на квартиру/сервитута квартиры на сумму выше указанной. Таким образом, характер недвижимого имущества, в которое осуществляется инвестиция, имеет значение.
В условиях рыночной экономики стоимость недвижимого имущества не может быть точно определена и может очень быстро меняться. Поскольку минимальная установленная законом стоимость составляет 400.000 долларов США, осуществление инвестиции в недвижимость ниже этой суммы приведёт к невыполнению данного условия. Поэтому важно определение объективной стоимости недвижимости. Это может быть достигнуто посредством подготовки отчёта об оценке.
Отчёт об оценке имеет важное значение для определения стоимости недвижимого имущества. В соответствии с Общим коммюнике № 2019/1 от 15.02.2019, изданным Главным управлением кадастра и регистрации недвижимости (TKGM), подведомственным Министерству окружающей среды и урбанизации, стало обязательным получение «Отчёта об оценке недвижимости» не только для заявлений на гражданство, но и для всех сделок купли-продажи, где иностранные граждане являются покупателями или продавцами.
Важно, чтобы отчёт об оценке был датирован не ранее чем за три месяца до даты подачи заявления. Следовательно, стоимость, определённая в отчёте об оценке для инвестиции в недвижимость, должна превышать 400.000 долларов США.
Следует отметить, что в очень недавнем коммюнике, вступившем в силу с 04.03.2024, было внесено изменение относительно учреждения, от которого будет получаться отчёт об оценке, используемый для приобретения гражданства Турции в исключительном порядке.
Для операций, не связанных с заявлением на гражданство Турции, отчёты об оценке могут выдаваться любой оценочной компанией, лицензированной Советом по рынкам капитала (SPK).
Согласно «Порядку и принципам относительно отчётов об оценке, используемых при приобретении иностранцами недвижимого имущества и некоторых операциях», от 01.03.2024, изданному Управлением оценки недвижимости Главного управления кадастра и регистрации недвижимости Министерства окружающей среды, урбанизации и изменения климата, с целью стандартизации отчётов об оценке, используемых для исключительного приобретения гражданства Турции, и предотвращения различий в стоимости имущества, полномочие по выдаче отчётов об оценке для сделок купли-продажи/обязательства продажи в рамках исключительного гражданства было передано компании GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş., дочерней структуре Управления жилищного строительства (TOKİ).
После данного изменения заявления на получение отчёта об оценке в рамках сделок в кадастре, связанных с исключительным гражданством, должны подаваться через официальный портал Web Tapu (https://webtapu.tkgm.gov.tr/), выбрав путь заявки: Запрос информации → Цель запроса → Сделка купли-продажи, связанная с гражданством, и выбрав GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Как прямо указано в коммюнике, только отчёты об оценке, подготовленные GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş., будут приниматься в заявлениях на гражданство Турции, возникающих из сделок купли-продажи/обязательства продажи, совершённых после вступления коммюнике в силу.
Срок действия отчётов об оценке, используемых в кадастровых операциях, составляет 3 месяца. По истечении этого срока необходимо заново запросить отчёт через систему перед проведением кадастровой сделки.
С изменением, внесённым в Коммюнике Центрального банка Турецкой Республики о операциях, в статье 13, с 24 января 2022 года для сделок купли-продажи недвижимости, где иностранные физические лица являются покупателями, введено обязательство конвертации иностранной валюты.
Таким образом, с 24 января 2022 года данное положение будет иметь значение для инвестиций в недвижимость, осуществляемых иностранцами в рамках статьи 31 YUKK. Согласно этой поправке, лица, не являющиеся гражданами Турции, должны осуществлять платежи за приобретаемую недвижимость в иностранной валюте.
Сертификат покупки иностранной валюты — это документ, подтверждающий, что валюта была продана банку, действующему в Турции, с целью последующей продажи Центральному банку до совершения операции в земельном кадастре.
Иностранная валюта, подлежащая покупке, продаётся банку, действующему в Турции, до кадастровой сделки с обоснованием последующей продажи Центральному банку Турецкой Республики, и оплата производится соответствующему лицу в турецких лирах. После этой продажи Центральному банку банк выдаёт сертификат покупки иностранной валюты на имя лица, осуществившего продажу валюты. Обязательным является конвертация валюты и предоставление сертификата покупки иностранной валюты в кадастровое управление до совершения сделки.
В процедурах гражданства сертификат покупки иностранной валюты и утверждённая банковская квитанция, подтверждающая перевод конвертированной суммы на счёт продавца, требуются кадастровыми управлениями. Представление сертификата покупки иностранной валюты до сделки является обязательным, тогда как платёжная квитанция (перевод денег от покупателя продавцу) может быть представлена вместе с сертификатом до сделки или отдельно до сделки обязательства и не позднее выдачи сертификата соответствия [3].
В регистрационную запись приобретённого недвижимого имущества должна быть внесена отметка в земельном кадастре. Иностранец, стремящийся получить гражданство через инвестиции, должен внести отметку в отношении недвижимого имущества или нескольких объектов стоимостью более 400.000 долларов США, указывающую, что имущество не будет продано в течение трёх лет. Аналогично, если приобретено право узуфрукта или право собственности на квартиру, в земельном кадастре должна быть внесена отметка о том, что передача или аннулирование не будет осуществляться в течение трёх лет.
Полномочие по выдаче сертификата соответствия, подтверждающего, что недвижимое имущество соответствует минимальному инвестиционному требованию, принадлежит Министерству окружающей среды и урбанизации (Главное управление кадастра и регистрации недвижимости). После внесения необходимой отметки в земельный кадастр из Регионального управления кадастра запрашивается сертификат соответствия. Региональное управление кадастра рассматривает инвестицию и определяет, соответствует ли передача установленным условиям. После получения сертификата соответствия подаётся заявление на краткосрочный вид на жительство по статье 31/j YUKK в Главное управление по миграционному управлению вместе с этим документом и другими необходимыми документами. После получения краткосрочного вида на жительство по статье 31/j YUKK может быть осуществлён финальный этап — подача заявления на гражданство по исключительному порядку.
Иностранец, получивший краткосрочный вид на жительство по статье 31/j YUKK, подаёт заявление на гражданство Турции в Главное управление по делам гражданства и регистрации населения (Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü) вместе с необходимыми документами.
Процесс приобретения гражданства через инвестиции в недвижимость в Стамбуле или Анталье является очень важным и должен осуществляться при юридической поддержке адвоката. Если вам необходима помощь в этом вопросе, вы можете связаться с нами в любое время.
